Элемент-групп
группа юридических компаний
Эксклюзивный договор с агентством недвижимости (риелтором)
По эксклюзивному договору клиент (физическое или юридическое лицо) поручает профессиональному участнику рынка недвижимости (агентству, риэлтору) осуществить продажу конкретного недвижимого имущества (квартиры, нежилого помещения) по определенной цене и в установленный договором срок. При этом понятие эксклюзивности предполагает, что продавец недвижимого имущества не вправе обратиться к какому-либо другому посреднику с целью продажи этого имущества или осуществлять продажу недвижимости самостоятельно. В связи с этим обязательное условие эксклюзивного договора состоит в том, что клиент обязан оставить на ответственное хранение агентству или риэлтору оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость. В идеальном варианте это условие должно обеспечивать эксклюзивность договора. Тем не менее на практике во многих договорах с риэлторскими организациями, содержащих указанное условие, положения о передаче правоустанавливающих документов сформулированы так, что отвечают прежде всего интересам агентства: договором не предусматривается составление описи оригиналов документов при их передаче, а также, что наиболее важно, обязанность агентства вернуть документы в случае расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе клиента. Отсутствие такой обязанности порождает множество проблем в случае, когда клиент намерен в одностороннем порядке при наличии на то правовых оснований расторгнуть договор с конкретным агентством, но не имеет юридической возможности вернуть принадлежащие ему оригиналы документов. Таким образом, правовым интересам клиента отвечает договор, содержащий условие о составлении описи представляемых агентству (риэлтору) документов и о возможности для клиента в случае одностороннего расторжения договора вернуть документы по первому требованию. Обязательными условиями риэлторского договора также являются: – предмет предстоящей продажи (подробное описание характеристик недвижимости: месторасположение, площадь, количество комнат, высота потолков и т. д.); – цена продаваемой недвижимости (она должна быть обязательно указана в договоре и ни в коем случае не может являться коммерческой тайной, как иногда приходится слышать от недобросовестных риэлторов); – обязанности сторон договора, а также определение размера вознаграждения риэлтора (процент, твердая денежная сумма) и порядок его выплаты (задаток, аванс, фактическая оплата); – ответственность сторон за неисполнение своих обязанностей по договору (целесообразно включить в договор условие об ответственности за несоблюдение сроков договора); – срок действия эксклюзивного договора; – форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по эксклюзивному договору); – расходы сторон по проведению сделки. Для того чтобы заинтересовать посредника в продаже недвижимости по как можно более высокой цене, рекомендуется включать в эксклюзивный договор условие о процентном, в зависимости от цены продажи, исчислении размера его вознаграждения. Интересам покупателя, пользующегося услугами риэлтора, напротив, отвечает условие об определении их стоимости в твердой сумме. Перечисленные признаки эксклюзивного риэлторского договора дают основания считать, что по своей юридической природе он является договором, не предусмотренным гражданским законодательством. В силу закрепленного в ст. 421 ГК РФ (п. 2 ст. 421 ГК РФ) принципа свободы договора стороны вправе заключить как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами гражданско-правовой договор. На основании п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных видов договоров, предусмотренных нормами гражданского законодательства (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила ГК РФ о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Анализ текстов большого количества эксклюзивных риэлторских договоров, несмотря на разные встречающиеся названия этих договоров, позволяет сделать вывод о том, что по своей природе они являются, в основном, смешанными. Так, положения эксклюзивного договора об организации в интересах клиента процесса продажи принадлежащей ему недвижимости, осуществлении рекламной кампании, показов недвижимости, переговоров с потенциальными покупателями, об иных действиях по организации процесса заключения сделки – это положения, характерные для агентского договора (ст.,ст. 1005 – 1011 ГК РФ). Кроме того, исходя из анализа большого количества эксклюзивных риэлторских договоров, особенно тех из них, в которые включены условия об оказании юридических и иных, в том числе консультационных услуг, можно утверждать, что такой договор содержит положения, характерные для договора о возмездном оказании услуг (ст., ст. 779 – 783 ГК РФ). Если клиент в договоре поручает агентству не только организовать процесс заключения сделки, но и осуществить продажу принадлежащей ему недвижимости от своего имени или от имени клиента, то есть фактически осуществить заключение самой сделки, то суть соответствующих норм как норм, присущих агентскому договору, в принципе, не меняется, но необходимо отметить, что к данным отношениям (в зависимости от того обстоятельства, продается ли имущество агентом от имени клиента или от своего собственного имени) на основании ст. 1011 ГК РФ должны применяться нормы о договоре поручения (ст., ст. 971–979 ГК) или нормы о договоре комиссии (ст., ст. 990 – 1004 ГК РФ). Общая рекомендация, касающаяся выбора агентства недвижимости при совершении сделки с недвижимым имуществом, сводится к тому, что необходимо прибегать к услугам надежных, проверенных агентств (риэлторов), достаточно долго работающих на рынке недвижимости и зарекомендовавших себя с положительной стороны. Обратившись в серьезную компанию, умеющую эффективно работать и отстаивать интересы своих доверителей, продавец начинает пользоваться ее репутацией: авторитет компании и ее надежность уже сами по себе привлекают большое количество клиентов-покупателей. Покупатель, в свою очередь, обращаясь к проверенному риэлтору, уверен в «юридической чистоте» продаваемой недвижимости и правильности оформления всех документов. Ни в коем случае не рекомендуется при выборе агентства в качестве главного критерия руководствоваться низким процентом комиссионных. Показателем качества оказываемых риэлторских услуг является членство организации в профессиональном сообществе риэлтеров, например в РГР или МАГР. В этих саморегулируемых профессиональных сообществах существуют стандарты оказания услуг, а также дисциплинарные нормы (процедуры), служащие обеспечению соответствия деятельности членов сообщества принятым стандартам качества.
© Шмелёв Роман Викторович, Москва, 27 апреля 2016 г.
