Элемент-групп
группа юридических компаний
Право собственности на жилое помещение и договор социального найма
Право собственности и договор социального найма являются наиболее распространенными основаниями владения жилыми помещениями в Российской Федерации. Из всех других оснований владения жилым помещением, права, предоставляемые нанимателю и членам его семьи под договору социального найма, наиболее близки к правомочиям собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения. Согласно ст. 288 ГК РФ ст. 30 ЖК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными законодательством. Право владения жилым помещением означает для собственника возможность иметь вещь (жилое помещение), по сути, в своем хозяйстве, обладать жилым помещением. Тем же самым правом располагает и наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи. Собственник имеет правомочие или юридическую возможность пользования принадлежащим ему жилым помещением, то есть возможность проживать в нем и использовать жилое помещение по назначению, равно как и наниматель жилого помещения и члены его семьи по договору социального найма обладают данным правомочием. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи обязаны вносить наймодателю плату за пользование жилым помещением на основании ч.1 ст.154 ЖК РФ, чего нельзя сказать о собственнике жилого помещения, который не является нанимателем и платежи которого сводятся к уплате налога на имущество физического лица, по сути, налога на жилое помещение в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Собственник жилого помещения имеет юридическую возможность (правомочие) распорядиться жилым помещением, то есть возможность определить юридическую судьбу принадлежащего ему жилого помещения путем совершения сделки с ней (купля-продажа, мена, дарение, сдача в найм, вселение членов семьи и иных лиц, завещание и др. ). Частично возможностями распорядиться жилым помещением обладает и наниматель жилого помещения по договору социального найма. Так, не имея возможности продать, подарить или завещать жилое помещение, наниматель по договору социального найма имеет в соответствии с ч.1 ст. 65 ЖК РФ право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднайм, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Кроме того, не имея возможности передать жилое помещение по наследству, наниматель вправе вселить в жилое помещение лицо в качестве члена своей семьи, с которым в случае смерти нанимателя на основании п. 2 ст. 672 ГК РФ будет заключен договор социального найма в отношении этого жилого помещения. Таким образом, правомочия нанимателя жилого помещения по договору социального найма очень близки правомочиям собственника, имея, в то же время, и существенные отличия. Кроме того, наниматель жилого помещения и члены его семьи при определенных обстоятельствах могут приватизировать занимаемое жилое помещение, заключив в наймодателем договор передачи жилого помещения в собственность, предполагающий безвозмездное приобретение права собственности на занимаемое жильё.
© Шмелёв Роман Викторович, Москва, 17 апреля 2020 г.
