Элемент-групп
группа юридических компаний
Права иностранных субъектов (граждан и юридических лиц) на землю в РФ
С принятием в 2001 году и последующем вступлением в силу Земельного кодекса РФ многие вопросы участия иностранных граждан и юридических лиц на российском рынке земли были разрешены, чем была снята полная юридическая неопределённость в вопросах земельной собственности этих лиц в России. Существовавшее до принятия Земельного кодекса законодательство о земле ставило больше вопросов, чем давало ответов, создавая неразбериху и путаницу, что в конечном счёте не способствовало притоку иностранных инвестиций в Россию.
Для того, чтобы наиболее полно рассмотреть вопрос участия иностранных граждан и юридических лиц на российском рынке земли по действующему Земельному кодексу, необходимо начать издалека и сказать несколько слов об участии иностранных субъектов права в общегражданском обороте, поскольку нормы законодательства в этой области создают необходимые предпосылки участия этих субъектов в сфере регулирования земельных правоотношений. Нормы, посвящённые правовому статусу иностранных лиц в качестве участников общегражданского оборота содержатся части третьей действующего Гражданского кодекса РФ. Так, в ст. 1196 ГК РФ содержится положение, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают гражданской правоспособностью - возможностью иметь гражданские права и обязанности наравне с российскими гражданами, за исключением случаев, установленных федеральным законом, то есть пользуются в вопросах возможностей приобретения и осуществления гражданских прав и обязанностей безусловным национальным режимом. Это положение означает, что по общему правилу иностранные граждане имеют те же самые права на приобретение и распоряжение любым имуществом, что и граждане Российской Федерации. Исключение из данного общего правила могут быть установлены федеральным законом. При этом немаловажно, что права и обязанности по соответствующей сделке, связанной с приобретением или распоряжением земельным участком, несмотря на участие ней иностранного гражданина, определяются российским законодательством (п. 2 ст. 1213 ГК РФ). Что касается участия в российском обороте земли иностранного юридического лица, то иностранные юридические лица, то есть юридические лица, учрежденные в соответствии с иностранным законодательством, обладают возможностью участия в оборте земли в Российской Федерации в соответсвии со своим личным законом (ст. 1202 ГК РФ) с ограничениями, предусмотренными федеральным российским законодательством. Возникает вопрос, что за иной федеральный закон, который может устанавливать исключения из общего правила о равенстве прав иностранных и российских лиц при приобретении и распоряжении имуществом, то есть устанавливать ограничения прав иностранных субъектов на землю по сравнению с российским субъектами, как об этом было сказано выше. Таких законов существует на сегодняшний день несколько. Одним из них является Земельный кодекс РФ, который устанавливает соответствующие ограничения.
Ограничения прав иностранных субъектов на землю в РФ, установленные законодательством
Первым и наиболее существенным из всех ограничений прав иностранных лиц на участие в российском земельном обороте являются положения п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, по которым иностранные граждане и юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с законодательством РФ о Государственной границе РФ и на иных особо установленных территориях РФ. Перечень таких приграничных территорий утвержден Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 "Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками". При этом запрет на приобретение на соответствующих территориях иностранными гражданами или юридическими лицами земли в собственность означает: а) невозможность предоставления земли в собственность государством как публичным собственником; б) невозможность приобретения земли в собственность у частных лиц по предусмотренным законодательством основаниям. Необходимо отметить, что указанный запрет не лишает иностранных субъектов возможности арендовать земельные участки, то есть выступать арендаторами земельных участков, в том числе по договору долгосрочной аренды. Таким образом, приведенные выше положения законодательства свидетельствуют о том, что участие иностранных субъектов в российском рынке земли и приобретение ими земельных участков в собственность не только возможно, но и осуществляется в рамках довольно широких предоставленных законодательством возможностей за некоторыми оправданными и диктуемыми соображениями государственной безопасности ограничениями. Право собственности, хотя и является наиболее надежным титулом для владения землёй в системе вещных прав на землю, а также выступает фактором, стабилизирующим российский рынок земли, является далеко не единственным в системе таких прав правом на землю по российскому законодательству. Кроме права собственности существует целый ряд других титулов (юридических оснований) для владения, пользования и распоряжения земельными участками. Из всех этих титулов иностранные граждане и юридические лица могут владеть земельными участками в том числе на праве аренды, а также выступать залогодержателями земельных участков. Не вдаваясь в описание юридически сложных связанных с залогом недвижимости ипотечных правоотношений, хотелось бы остановиться на отношениях по аренде земли с участием иностранных субъектов. Так, ст. 22 Земельного кодекса РФ закрепляет возможность иностранцев (причём, речь идёт только об иностранных гражданах и не идёт о юридических лицах) иметь земельные участки в Российской Федерации на праве аренды, то есть, другими словами, выступать арендаторами земельных участков. При этом статья в п. 3 содержит очень важное положение, согласно которому иностранный гражданин, являясь арендатором земли, обладатет широкими правомочиями по распоряжению своими арендными правами. Так, арендатор-иностранец имеет право:
1) передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу;
2) отдать арендные права в залог;
3) внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, то есть фактически инвестировать их в уставный капитал компании.
Арендатор имеет право также отдать арендуемое имущество в субаренду, выступив субарендодателем. Очень важной особенностью является то, что осуществить распоряжение своими арендными правами иностранный гражданин имеет право в пределах срока договора аренды лишь при простом уведомлении арендодателя (п.,п 6, 7 ст.22 ЗК РФ). Это существенно отличает современное российское земельное законодательство от действовавшего ранее (до 2001 года), по которому требовалось не уведомление, а согласие арендодателя. Обозначенное положение позволяет значительно оживить рынок земли и освободить иностранных арендаторов от зависимости от согласия арендодателей при распоряжении своими арендными правами. Кроме сказанного необходимо также отметить, что иностранные субъекты земельных првоотношений, являющиеся собственниками расположенных на не принадлежащем им земельном участке зданий и сооружений, имеют преимущественное право покупки или аренды соответствующего земельного участка в соответствии с п.3 ст. 35 Земельного кодекса РФ. При этом Президентом РФ может быть установлен перечень зданий, на которые это правило не распространяется. Необходимо отметить, что комментируемые нормы не распространяют своё действие на участие иностранных граждан в земельных отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Вопросы участия иностранных граждан в обороте сельскохозяйственных земель урегулированы отдельным законом в соответствии с п. 6 ст. 27 Земельного Кодекса РФ. Таким законом явяляестя ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Ч. 2 ст. 3 указанного Закона устанавливается правило, согласно которому иностранный гражданин или иностранное юридическое лицо может владеть земельным участком сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
© Шмелёв Роман Викторович, Москва, 10 февраля, 2016 г.
