Элемент-групп
группа юридических компаний
Понятие сервитута в гражданском праве РФ
Под сервитутом в гражданском праве понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком. Данное право предполагает возможность пользования земельным участком иным лицом, не являющимся его собственником, для обеспечения возможности использования принадлежащего ему недвижимого имущества (как земельного участка, так и иной недвижимости). Легальное определение понятия сервитута содержится в ст. 274 ГК РФ, п. 1 которой устанавливает, что "собственник недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования земельным участком (сервитута)". При этом сервитут по смыслу п.1 ст. 274 ГК может быть установлен с целью обеспечения возможности абсолютно любого законного использования принадлежащего собственнику земельного участка (недвижимости). Частными случаями такого использования с точки зрения ч. 2 п. 1 ст. 274 являются обеспечение прохода или проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка в соответствии с его назначением. Еще раз необходимо отметить, что акцент в ч.2 п. 1 ст. 274 ГК РФ делается на возможность установления сервитута для обеспечения любых законных нужд собственника включением в текст п. 1 ст. 274 формулировки "для обеспечения других нужд собственника земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута". Необходимо сказать, что подобного рода формулировка является признаком достаточно развитого и теоретически проработанного гражданского законодательства, не ограничивающегося "казуистическим" перечислением отдельных частных нужд собственника недвижимости, для обеспечения которых может быть установлен сервитут. Казуистический характер норм гражданского законодательства и, в частности, норм, посвященных регулированию отношений сервитута, существовал в ходе исторического развития гражданского права (законодательства). Так, римскому частному праву были известны лишь отдельные виды сервитутов, такие, как, например, древнейшие право прохода пешком, на лошади или носилках, право прогона скота, право проезда на телеге с поклажей, право проведения воды. В последующем, в ходе развития римского частного права появлялись новые отдельные виды сервитутов, в том числе и городские сервитуты, необходимость и актуальность которых возникла в связи со значительным расширением и застройкой Рима, однако все римские сервитуты носили только казуистичесий характер и сводились лишь к отдельным видам (обеспечению отдельных видов нужд собственника).
Сервитут как ограниченное вещное право
Гражданское законодательство относит сервитут к ограниченным вещным правам, то есть к вещным правам лиц, не являющихся собственниками имущества, перечисляя сервитут в числе других ограниченных вещных прав в ст. 216 ГК РФ. С мнением законодателя нельзя не согласиться, поскольку с точки зрения науки гражданского права сервитут обладает всеми признаками вещных прав. Так, это право носит абсолютный характер (представляет собой абсолютное правоотношение), то есть предполагает противопоставление управомоченного лица - сервитуария, в пользу которого установлен сервитут, неограниченному кругу лиц, как собственнику, так и третьим лицам, которые обязаны воздерживаться от нарушения прав, принадлежащих сервитуарию. Это право оформляет (закрепляет) непосредственное отношение лица к вещи, которое дает ему возможность ограниченно и определенным образом использовать вещь (земельный участок) в своих интересах без участия третьих лиц (как собственника, так и иных лиц). Это право распространяется только на индивидуально-определенные вещи (земельный участок, обременяемый сервитутом). Сервитут как вещное право обладает правом (свойством) следования, то есть сохраняется в отношении вещи (земельного участка) при переходе права собственности на этот участок, что отражено в ст. 275 ГК РФ. Последнее классически являлось признаком вещного права, однако, надо признать, по действующему законодательству свойственно и правам владения, возникающим в силу обязательств, в частности, праву аренды, залогу и др. Права сервитуария защищаются с помощью гражданско-правовых средств (исков), предоставленных законодательством собственнику или обладателю иного вещного права. В частности, к защите прав сервитуария применим негаторный иск, то есть иск, связанный с возможностью устранения препятствий пользования сервитуарием земельным участком, обремененным сервитутом (ст. 304, 305 ГК РФ), чинимых в том числе и собственником земельного участка.
Порядок установления и прекращения сервитута
Как ограниченное вещное право, предусмотренное законодательством, сервитут может быть установлен только в порядке, предусмотренном законом. Так п. 3 ст. 274 ГК РФ устанавливает, что сервитут может быть установлен по соглашению сторон, то есть путем заключения лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, соответствующего договора с собственником обременяемого земельного участка, а при не достижении такого соглашения - предъявлением лицом, требующим установления сервитута, иска в суд. В последнем случае условия сервитута устанавливаются по решению суда. В обоих случаях собственник земельного участка, обременяемого сервитутом, вправе требовать за установление сервитута и пользование земельным участком соразмерную плату. Осуществление земельного сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (ч. 5 ст. 23 Земельного кодекса РФ). Основания прекращения гражданско-правового сервитута установлены в ст. 276 ГК РФ. Так, собственник земельного участка вправе требовать прекращения сервитута в виду отпадения оснований, по которым он был установлен. Также собственник вправе в судебном порядке потребовать прекращения сервитута, если в результате обременения сервитутом использование земельного участка по назначению становится невозможным. Срочный сервитут, то есть сервитут, установленный на определенный срок, прекращается с истечением срока, на который он был установлен.
Виды гражданско - правовых сервитутов
Для классификации гражданско-правовых сервитутов можно использовать различные классификационные критерии. Так, в зависимости от предмета (имущества), в отношении которого устанавливается сервитут, можно выделить сервитуты в отношении земельных участков и сервитуты в отношении иного недвижимого имущества, существование которых предусмотрено ст. 277 ГК РФ. Прообразом последних исторически являлись римские городские сервитуты, в качестве примеров которых можно назвать право опирать балки на чужую стену или право пристраивать постройку к чужой стене, опирать её на чужую опору и др. В зависимости от прав владельцев в отношении обременяемого земельного участка можно выделить сервитут в отношении имущества, находящегося в собственности и сервитут в отношении имущества, которым лицо владеет на ином законном основании (п. 6 ст. 274 ГК РФ). В зависимости от прав на земельный участок лиц, в пользу которых устанавливается сервитут, можно выделить сервитуты, устанавливаемые в пользу собственника участка и сервитуты, устанавливаемые в пользу лиц, владеющих земельным участком на ином законном основании (п. 4 ст. 274 ГК РФ). В зависимости от сроков, на которые устанавливается сервитут, можно выделить срочные и постоянные (бессрочные) сервитуты (ч. 4 ст. 23 Земельного кодекса РФ). В зависимости от субъекта права собственности на земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, можно выделить сервитуты, устанавливаемые в отношении имущества, находящегося в собственности государства и муниципальных образований и в отношении имущества, находящегося в собственности иных субъектов гражданского права (Глава V.3 Земельного кодекса РФ).
Публичный сервитут
Отдельно необходимо остановиться на понятии публичного сервитута. Определение понятия публичного сервитута содержится в Земельном кодексе РФ (ч.2 ст.23 ЗК РФ), которой устанавливается, что "публичный сервитут (на земельный участок) может быть установлен законом или иным нормативно-правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органов местного самоуправления в случае, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения...". Несмотря на использование законодателем термина "сервитут" указанная правовая конструкция не является сервитутом в гражданско-правовом (частно - правовом смысле). Так, обладая всеми признаками сервитута, публичный сервитут не обладает одним из них, делающим сервитут понятием из области частного права, а именно, являясь публичным, он устанавливается в интересах неограниченного круга лиц, в то время как сервитут в гражданско-правовом смысле устанавливается в интересах отдельных, частных лиц. Подобного рода сервитут по сути является публично-правовым ограничением права собственности, возможность введения которых предусмотрена гражданским законодательством с целью обеспечения публичных интересов.
© Шмелёв Роман Викторович, Москва, 18 января 2016 г.
