Элемент-групп
группа юридических компаний
Купля-продажа жилых помещений в Российской Федерации
Договор купли-продажи жилого помещения является основным договором, заключаемым на рынке недвижимости. Ни один другой договор, связанный с распоряжением жилым помещением (равно как и другой недвижимостью) не является таким распространенным юридическим средством передачи прав собственности на жилое помещение от одного лица к другому как договор купли-продажи. Вместе с тем, договор купли-продажи недвижимости-это сложный юридический акт, связанный с совершением целого ряда последовательных действий, направленных на обеспечение "юридической чистоты" указанной сделки, обеспечения её юридической безопасности. В данной статье будут рассмотрены и проанализированы с точки зрения норм гражданского законодательства, правовые, а также ряд иных аспектов, связанных с осуществлением сделки по купле-продаже жилого помещения. Указанные аспекты будут рассмотрены с точки зрения интересов покупателя, как стороны, несущей основные риски по договору.
Проверка прав продавца (продавцов) на квартиру (жилое помещение) и оснований возникновения этих прав
Перед заключением договора необходима, прежде всего, проверка прав продавца на указанную квартиру, т.е. покупатель должен, прежде всего, запросить у продавца имеющиеся у него документы, подтверждающие владение имуществом на праве собственности. Такими документами являются Свидетельство о государственной регистрации права собственности, выдаваемое органами Росреестра, а также договор-основание приобретения права собственности (составляется обычно в трех экземплярах- для двух сторон сделки, и регистрирующего органа) со штампом органов Росреестра о регистрации этого договора. Данные этого договора (договор, дата, номер) указываются также в самом свидетельстве о праве собственности продавца. Кроме того, в свидетельстве также указывается кадастровый (условный) номер квартиры как объекта недвижимости. Этот номер является обязательным условием для осуществления сделки и, по сути, существенным условием договора. Помимо указанных документов, необходимо запросить в органах Росреестра выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект недвижимости на текущую дату, в которой отражаются все права и правообладатели конкретного объекта на дату выдачи выписки. Кроме того, в указанной выписке содержатся сведения наличии/отсутствии арестов и различного рода обременений указанной недвижимости (ипотека, договора ренты и др.), что создает в первом случае невозможность осуществления сделки, а во втором-трудности для её осуществления. Для осуществления сделки по купле-продаже квартиры не менее важным является вопрос о юридической истории жилого помещения и о тех сделках, которые совершались в отношении квартиры ранее. В этой связи существует практика запроса в Органах жилищной политики т.н. расширенных выписок из реестра с указанием всех сделок, совершенных когда-либо с конкретным жильём. Кроме того, важен также вопрос и о количестве лиц, зарегистрированных или бывших зарегистрированными в квартире по месту жительства, на предмет чего в паспортном столе запрашиваются расширенные выписки из домовой книги.
Проверка дееспособности лиц, осуществляющих сделку (продажу недвижимости). Основания ничтожности сделки или признания её недействительной
Одним из самых важных аспектов осуществления сделки по купле-продаже квартир (жилых помещений) является проверка дееспособности собственников (обладателей права собственности) на квартиру. При совершении продажи недееспособным лицом или нарушении требований закона к совершению сделок лицами, ограниченными в дееспособности или обладающими дееспособностью не в полном объеме, а также лицами, которые полностью дееспособны, но в момент совершения сделки в силу тех или иных обстоятельств не могли в полной мере понимать значение своих действий или руководить ими, покупатель несет значительный, если не сказать больше, риск признания в последующем договора недействительным или применений последствий недействительности ничтожного договора, а значит и потери права собственности. В связи с вышесказанным необходимо: 1 . Запросить у продавца свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников квартиры, в которых указаны родители несовершеннолетнего, осуществляющие от имени несовершеннолетнего сделку купли-продажи жилого помещения или дающие письменное согласие на такую сделку (ст.26 и 28 ГК РФ) в качестве его законных представителей. 2. Запросить из НД или ПНД справку о состоянии собственника (собственников) на учете у нарколога или психиатра. 3. Если гражданин признан судом недееспособным или органичен в дееспособности, в отношении него имеется решение суда, вынесенное в порядке особого производства (ст.281-286 ГПКРФ). В случае с несовершеннолетними или недееспособными или ограниченно дееспособными продавцами совершение указанной сделки юридически возможно при наличии письменного согласия родителей (попечителей) и с предварительного разрешения органов опеки, выдаваемого в порядке п. 2 ст.37 ГК РФ. Юридически возможно и совершение сделки (продажи) жилого помещения лицом дееспособным, но в силу тех или иных обстоятельств находившимся в момент совершения сделки в состоянии не позволяющем осознавать значение своих действий или руководить ими, однако в данном случае велик риск последующего признания сделки недействительной на основании ст. 177 ГК РФ. При несоблюдении требований закона к совершению сделок лицами недееспособными (малолетними или признанными недееспособными) применяются положения ст. 171 и 172 ГК РФ о ничтожных сделках. При несоблюдении требований к совершению сделок лицами в возрасте от 14 до 18 лет, а также лицами, ограниченными судом в дееспособности применяются положения ст.175 и 176 ГК РФ об оспоримых сделках.
Добросовестный приобретатель жилого помещения
Для защиты прав лиц (покупателей), в том числе покупателей жилых помещений, которые не знали или не могли знать об обстоятельствах, исключающих совершение сделки, в законодательство введено понятие добросовестного приобретателя имущества, предусмотренное ст. 302 ГК РФ. Судебная практика последнего времени свидетельствует о том, что суды стали все чаще применять указанную норму для защиты прав покупателей, действовавших при совершении сделки добросовестно, т.е. тех, кто не знал и не мог знать об обстоятельствах, скажем, недееспособности или ограниченной дееспособности продавца. При оценке добросовестности покупателя судами применяется ряд критериев, выработанных судебной практикой.
Договор купли-продажи жилого помещения. Форма. Существенные и иные условия. Осуществление расчетов по договору. Госрегистрация договора и права
Для осуществления сделки по купле-продаже жилого помещения необходимо соблюсти ряд требований к форме и существенным условиям договора, избрать надежную форму расчетов между покупателем и продавцом, осуществить государственную регистрацию договора и перехода права собственности по договору. Так, договор купли-продажи жилого помещения на осн. ст. 550 ГК РФ должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, и в простой письменной форме. При этом несоблюдение требований к форме договора влечет его недействительность. По соглашению продавца и покупателя договор может быть удостоверен нотариально. На осн. ст. ст. 551, 558 ГК РФ договор и переход права собственности по договору продажи жилого помещения подлежат государственной регистрации. При этом данный договор считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимо при заключении договора внести в него ряд существенных условий, без соблюдения которых договор будет считаться незаключенным и не будет зарегистрирован. К числу существенных условий договора относится определение предмета договора, его цены, а также перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением с указанием прав этих лиц. Важным условием на практике является обязательство собственника и зарегистрированных в квартире лиц сняться с регистрационного учета в установленный в договоре срок (обычно 14 дней). Кроме того, немаловажным при осуществлении сделок купли продажи является избрание надежной, обеспечивающей интересы каждой из сторон, формы расчетов. В большинстве случаев расчеты при продаже квартиры осуществляются посредством банковской ячейки (банковского сейфа) "под выписку" т.е. деньги из сейфа-ячейки выдаются продавцу при предоставлении всех необходимых документов о регистрации договора и документа о снятии с регистрационного учета. Для использования банковской ячейки с банком заключается договор об аренде банковского сейфа с указанием условий выдачи денежных средств продавцу. Государственная регистрация договора продажи жилого помещения и перехода права собственности по нему осуществляется в течение двадцати дней с момента подачи в органы Росреестра необходимых документов. Результатом такой регистрации является выдача покупателю свидетельства о гос регистрации права собственности на квартиру и одного экземпляра договора со штампом о госрегистрации, а покупателю одного экземпляра договора со штампом о госрегистрации.
© Шмелёв Роман Викторович, Москва, 04 февраля 2007 г.
