Элемент-групп
группа юридических компаний
Договор социального найма жилого помещения по законодательству Российской Федерации
Понятие договора социального найма
Одним из распространенных оснований владения, пользования, и частично, распоряжения жилым помещением в Российской Федерации является договор социального найма жилого помещения. Основные положения о договоре социального найма содержатся как в Гражданском, так и в Жилищном кодексе РФ, однако само понятие этого договора раскрывается в Жилищном кодексе в Главе 8 "Социальный найм жилого помещения". Так, согласно ч.1 ст. 60 ЖК РФ "по договору социального найма одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) , либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания на условиях, установленных Жилищным кодексом", согласно ч.2 ст.60 ЖК РФ, "договор социального найма заключается без установления срока его действия".
Отличия договора социального найма от иных договоров найма жилого помещения
Таким образом, первым отличием договора социального найма от некоторых иных договорных оснований владения жилым помещением является то обстоятельство, что найм осуществляется в государственном или муниципальном (публичном) жилищном фонде, а от имени наймодателя действуют государственные или муниципальные органы или уполномоченные ими лица. Указанным признаком обладают и иные разновидности договоров найма жилых помещений в действующем законодательстве, такие, как, к примеру, договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, предусмотренный п.3 ст. 672 ГК РФ и главой 8.1 Жилищного кодекса РФ, который, однако, может быть заключен также и негосударственной организацией, отвечающей определенным требованиям, и предполагает найм жилых помещений в наемных домах социального использования, однако договор социального найма является, тем не менее, более надежным и дающим нанимателю большее количество правомочий основанием владения жилым помещением, в частности, потому, что заключается с нанимателем на не определенный, неограниченный срок в соответствии с ч.2 ст.60 ЖК РФ, чего нельзя сказать о договоре найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, который в соответствии с ч.2 ст. 91.1 ЖК РФ заключается на срок, указанный в этом договоре, т.е. на ограниченный срок, пределы которого установлены ст. 91. 6 ЖК РФ.
Необходимо отметить, что и в том и в другом случае (как в случае с договором социального найма, так и в случае с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования) нанимателем по договору выступает физическое лицо, являющееся так или иначе социально незащищенным. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется гражданину и членам его семьи, признанным в установленном законом порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным законодательством и ряду иных категорий граждан. При этом признание малоимущим и нуждающимся в жилых помещениях осуществляется в соответствии с законодательством субъекта РФ и актами органов местного самоуправления. В г. Москве такими законодательными актами являются Закон г. Москвы от 25.01.2006 г. № 7 "О порядке признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет нуждающихся в жилых помещениях" и Закон г. Москвы от 14.06.2006 г. № 29 "Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения". По договору же найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования нанимателем является гражданин, хотя и не признанный малоимущим, но доход которого не позволяет ему и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств (ч.1, 2 ст.91.3 ЖК РФ). В отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда возможно заключение и иных договоров найма, таких как простой договор найма жилого помещения (договор найма жилого помещения), или, как его еще называют, договор коммерческого найма жилого помещения, но правомочия нанимателя и членов его семьи по этому договору существенно уже правомочий нанимателя по двум перечисленным видам договоров, а сам наниматель и члены его семьи менее социально защищены. Здесь необходимо отметить, что договор коммерческого найма может быть заключен также и между частными физическими (юридическим и физическим) лицами.
Отличия договора социального найма от права собственности на жилое помещение
Необходимо остановиться на отличиях договора социального найма жилого помещения и права собственности на жилое помещение, поскольку указанные основания владения жилым помещением наиболее распространены в Российской Федерации. Необходимо отметить, что из всех других оснований владения жилым помещением, права, предоставляемые нанимателю и членам его семьи под договору социального найма, наиболее близки к правомочиям собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ ст. 30 ЖК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными законодательством. Право владения жилым помещением означает для собственника возможность иметь вещь (жилое помещение), по сути, в своем хозяйстве, обладать жилым помещением. То же самое право есть и у нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи. Собственник имеет правомочие (юридическую возможность) пользования принадлежащим ему жилым помещением, то есть возможность проживать в нем и использовать жилое помещение по назначению, равно как и наниматель жилого помещения и члены его семьи по договору социального найма. Здесь необходимо отметить, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи обязаны вносить наймодателю плату за пользование жилым помещением на основании ч.1 ст.154 ЖК РФ, чего нельзя сказать о собственнике жилого помещения, который нанимателем не является и платежи которого сводятся к уплате налога на имущество физического лица, по сути, налога на жилое помещение в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Собственник жилого помещения имеет юридическую возможность (правомочие) распорядиться жилым помещением, то есть возможность определить юридическую судьбу вещи путем совершения сделки с ней (купля-продажа, мена, дарение, сдача в найм, вселение членов семьи и иных лиц, завещание и др. ). Частично возможностями распорядиться жилым помещением обладает и наниматель жилого помещения по договору социального найма. Так, не имея возможности продать, подарить или завещать жилое помещение, наниматель по договору социального найма имеет в соответствии с ч.1 ст. 65 ЖК РФ право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднайм, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Кроме того, не имея возможности передать жилое помещение по наследству, наниматель вправе вселить в жилое помещение лицо в качестве члена своей семьи, с которым в случае смерти нанимателя на основании п. 2 ст. 672 ГК РФ будет заключен договор социального найма в отношении данного жилого помещения. Таким образом, правомочия нанимателя жилого помещения по договору социального найма очень близки правомочиям собственника, имея, в то же время, и существенные отличия. Кроме того, наниматель жилого помещения и члены его семьи при определенных обстоятельствах могут приватизировать занимаемое жилое помещение, заключив в наймодателем договор передачи жилого помещения в собственность, предполагающий безвозмездное приобретение права собственности на занимаемое жильё.
Члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения
Отдельно необходимо остановиться на понятии членов семьи нанимателя по договору социального найма, поскольку статус этих лиц за незначительными исключениями идентичен статусу самого нанимателя. В соответствии с ч.2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности. При заключении договора социального найма члены семьи нанимателя включаются в договор социального найма. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с нанимателем его супруг, а также дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица - родственники или нетрудоспособные иждивенцы, если они после заключения договора социального найма были вселены в жилое помещение нанимателем в качестве членов своей семьи. Формальным признаком такого вселения является регистрация в соответствующем жилом помещении по месту жительства. Кроме указанных лиц членом семьи нанимателя может быть признано по решению суда и иное лицо. При этом помимо равных с нанимателем прав по договору социального найма члены семьи имеют равные с нанимателем обязанности, а по обязательствам, вытекающим из договора социального найма несут с нанимателем солидарную ответственность в силу ч. 2 ст. 69 ЖК РФ.
Условия и порядок и вселения нанимателем граждан в качестве членов своей семьи
Для вселения нанимателем по договору социального найма жилого помещения иных лиц (своего супруга, детей, родителей) в качестве членов своей семьи необходимо получить письменное согласие всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, а также и наймодателя в том случае, если в жилое помещение вселяются граждане, не относящиеся к вышеперечисленным. В том случае, если речь идет о вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей к их родителям письменное согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется. Если же речь не идет о вселении несовершеннолетних детей к их родителям, наймодатель вправе запретить вселение граждан в жилое помещение, если в результате такого вселения размер общей площади на каждого проживающего будет менее учетной нормы.
Форма договора социального найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения в силу п. 3 ст. 63 ЖК РФ заключается в простой письменной форме. При этом формальным основанием заключения такого договора является решение уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о заключении договора и предоставлении жилого помещения. В г. Москве таким решением является Распоряжение Префекта административного округа о заключении договора социального найма и предоставлении жилого помещения. Текст договора, как правило, является типовым и утверждается Правительством РФ.
Расторжение договора социального найма жилого помещения
Как уже отмечалось, договор социального найма является одним из наиболее "сильных" оснований владения физическим лицом жилым помещением, права которого максимально близки правам собственника жилого помещения. В силу этой причины расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя может произойти в небольшом количестве случаев, исчерпывающий перечень которых предусмотрен законодательством. Перечень таких оснований установлен ст. ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, в силу которой, а также в силу ст. 90 ЖК РФ расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги без уважительных причин в течение более шести месяцев, разрушения или повреждения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, что актуально для коммунальных квартир, отдельные комнаты в которых предоставлены по договорам социального найма или, возможно, находятся в собственности, использования жилого помещения не по назначению.
© Шмелёв Роман Викторович, Москва, 20 ноября 2015 г.
