Элемент-групп
группа юридических компаний
Договор дарения недвижимого имущества в гражданском праве РФ
Понятие договора дарения недвижимого имущества
Договор дарения недвижимого имущества является одним из немногих договоров, опосредующих безвозмездную передачу недвижимости от одного лица к другому. Так, согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне вещь (недвижимое имущество) в собственность. При наличии встречной передачи вещи, либо права, либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила гражданского законодательства о притворной сделке, то есть договор считается ничтожным и к такому договору применяются нормы ГК о том договоре, который стороны действительно имели в виду. Обещание безвозмездно предать кому-либо недвижимое имущество в будущем признается договором дарения и связывает обещавшего, если оно совершено в письменной форме и содержит ясно выраженное намерение дарителя безвозмездно передать в будущем конкретную недвижимость одаряемому. Несоблюдение письменной формы подобного обещания (договора) влечет в силу п. 2 ст. 574 ГК РФ его ничтожность. Одним из условий действительности договора дарения недвижимости является передача дара одаряемому, которая не ставится в зависимость от факта смерти дарителя. В том случае, если условием передачи дара (недвижимости) одаряемому является смерть дарителя, такой договор также является ничтожным и в отношении подобного "даримого имущества" действует режим наследуемого имущества, предусмотренный нормами гражданского законодательства о наследовании.
Форма договора. Вопрос о государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества
Договор дарения недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме. Договор по желанию сторон может быть удостоверен нотариально, однако в соответствии с нормами ГК РФ это не является обязательным. Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества, заключенного после 01 марта 2013 года, не осуществляется на основании п. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В силу ст. 8.1 ГК РФ государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии подлежит только переход права собственности от дарителя к одаряемому. Последнее, однако, не имеет большого практического значения для сторон при государственной регистрации прав одаряемого.
Запрещение и ограничения дарения недвижимого имущества
Законодательство содержит указание на ряд случаев, когда договор дарения недвижимости не может быть совершен, т.е. случаи запрещения дарения недвижимого имущества. Так, не может быть подарена недвижимость от имени малолетних граждан и граждан, признанных недееспособными их законными представителями; работникам образовательных, лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании и воспитании, супругами и родственниками этих граждан; лицам, занимающим государственные или муниципальные должности, государственным служащим, служащим органов местного самоуправления, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями.
Вопрос о дарении недвижимого имущества юридическими лицами, владеющими имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления
Отдельно необходимо остановиться на вопросе о возможности дарения недвижимого имущества юридическим лицом, владеющим недвижимостью на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Так, согласно ст. 294 ГК РФ имуществом на праве хозяйственного ведения владеют государственные или муниципальные унитарные предприятия, к которым в силу п. 1 ст. 113 ГК РФ относятся государственные или муниципальные предприятия. На праве оперативного управления имуществом в силу п.1 ст. 296 ГК РФ владеют казенные предприятия, а также учреждения. К учреждениям на основании п. 2 ст. 123.21 ГК РФ относятся государственные и муниципальные учреждения, которые в силу п. 1 ст. 123.22 ГК РФ могут быть казенными, бюджетными, автономными, а также в соответствии со ст. 123.23 ГК РФ, частные учреждения. При этом для каждой из названных организационно-правовых форм юридических лиц действует отдельный режим владения, пользования и, в определенных случаях, распоряжения недвижимым имуществом, закрепленным за ними на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. В связи с темой настоящей статьи будет рассмотрена сама возможность и порядок дарения этими юридическими лицами недвижимого имущества. Так, на основании п. 2 ст. 295 ГК РФ, государственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не вправе распорядиться недвижимым имуществом путем дарения без согласия собственника. В отношении казенного предприятия в силу п. 1 ст. 297 ГК РФ действует аналогичное правило о невозможности распорядиться недвижимым имуществом, а также любым другим имуществом, закрепленным за ним на праве оператиного управления, без согласия собственника. Что касается учреждений, владеющих имуществом на праве оперативного управления, то для частных учрежений действует правило, закрепленное в п. 1 ст. 298 ГК РФ, согласно которому частное учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, то есть дарение недвижимого имущества, закрепленного за таким юридическим лицом на праве оперативного управления, невозможно, в том числе и с согласия собственника. Дарение недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении государственных или муниципальных учреждений (автономных, бютжетных, казенных) возможно в силу п. 2, 3, 4 ст. 298 ГК РФ с согласия собственника этого имущества. Таким образом, частное учреждение, владея недвижимым имуществом на праве оперативного управления, в силу названных норм не может распорядиться им путем дарения. В то же время, на основании п. 1 ст. 576 ГК РФ распорядиться с согласия собственника путем дарения, в том числе недвижимым имуществом, может любое юридическое лицо, за которым это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, на взгляд автора, возникает коллизия норм Общей и Особенной части ГК применительно к возможности и порядку дарения частными учреждениями недвижимого имущества. С одной стороны, эту коллизию можно было бы однозначно решить в пользу норм общей части ГК, определяющих порядок владения, пользования или распоряжения имуществом, находящимся в оперативном управлении учреждений (ст. 298 ГК РФ), учитывая формулировку п. 1 ст. 576 ГК РФ "если иное не предусмотрено законом". С дугой стороны, нормы Особенной части ГК РФ являются по отношению к нормам Общей части специальными и имеют приортитет. По мнению автора, несмотря на все вышеперечисленные обстоятельства, прежде всего, положения гражданского законодательства (п.1 ст. 576 ГК РФ) и формулировку "если иное не предусмотрено законом", вопрос о невозможности дарения недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за частными учреждениями, является в науке гражданского права дискуссионным.
Отказ дарителя от исполнения договора дарения и отмена дарения недвижимого имущества.
Одним из важнейших моментов, связанных с урегулированием отношений по дарению недвижимого имущества является возможность дарителя, совершившего обещание передать одаряемому недвижимость, отказаться от подобной передачи вещи, если его имущественное или семейное положение или состояние здоровья ухудшились (изменились) после обещания подарить одаряемому недвижимость настолько, что передача недвижимости в изменившихся условиях приводит существенному снижению уровня жизни дарителя. При этом данное правило не распространяется на те случаи, когда подобный договор дарения уже исполнен, то есть недвижимое имущество подарено одаряемому, и зарегистрировано право собственности одаряемого на предмет дарения (квартиру, дачу, дом, иную недвижимость). В указанных обстоятельствах даритель может только отменить уже заключенный и исполненный договор по ряду указанных в гражданском законодательстве оснований, исчерпывающий перечень которых содержится в ст. 578 ГК РФ. К таким основаниям относятся: покушение одаряемым на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленное причинение дарителю телесных повреждений. В том случае, если даритель был умышленно лишен жизни одаряемым, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя; обращение одаряемого с подаренной вещью таким образом, который создает угрозу её безвозвратной утраты, в случае, если вещь (недвижимость) представляет для дарителя большую неимущественную ценность, что, прежде всего, актуально для дарения жилых домов; по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение недвижимости индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, совершенное в нарушение положений законодательства о банкротстве, если недвижимость была приобретена за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, если такое дарение совершено индивидуальным предпринимателем (юридическим лицом) в течение шести месяцев, предшестующих объявлению такого лица несостоятельным (банкротом); в самом договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить договор дарения также и в случае, когда даритель переживет одаряемого.
Личный характер договора дарения недвижимого имущества
Необходимо отметить, что договор дарения для одаряемого носит личный характер, то есть права одаряемого по договору не переходят к наследникам (правопреемникам) одаряемого. Они не могут быть переданы одаряемым по наследству или уступлены им третьим лицам по договору об уступке права требования. Для дарителя же действует обратное правило, согласно которому его обязанность подарить вещь в соответствии с данным в установленной форме обещанием переходит к его наследникам, кроме того, возможен переход соответствующей обязанности другому лицу при переводе долга на другое лицо. Указанные правила закреплены в ст. 581 ГК РФ.
Порядок оформления и государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества
Отдельно необходимо остановиться на порядке оформления договора дарения недвижимости и прав одаряемого на примере договора дарения жилого помещения (квартиры, дачи, жилого дома и др.). Так, как уже отмечалось, обязательной для договора дарения недвижимого имущества является простая письменная форма, которая считается соблюденной, если сторонами составлен и подписан документ, содержащий условия договора. При этом обязательным (существенным) является лишь условие о предмете договора, то есть условие об обязанности передать дарителем одаряемому конкретную недвижимость. Без включения в договор существенного условия договор не будет считатья заключенным и, как следствие, переход права собственности по нему не будет зарегистрирован. На практике стороны договора (даритель, одаряемый) с текстом договора и паспортами (документами, удостоверяющими личность) являются в управление Росреестра по соответсвующему субъекту РФ, где ими в присутствии сотрудников Росреестра, удостоверившихся в их личности, подписывается договор, после чего простая письменная форма договора дарения недвижимости (доли в праве собственности на недвижимость) считается соблюденной. Сторонами подписывается заявление по установленной форме о регистрации на основании заключенного договора права собственности одаряемого, оплачивается государственная пошлина и прилагаются документы, перечень которых отражается в расписке о получении документов, которая также составляется по установленной форме и выдается сторонам сотрудником Росреестра. К числу документов, необходимых к представлению в Росреестр при регистрации перехода права собственности одаряемому по договору дарения жилого помещения относятся: 1. Само заявление о регистрации договора дарения жилого помещения и перехода права собственности одаряемого; 2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал паспорта, иного документа); 3. Документ (платежное поручение) об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию (не представляется, если в соответствии с Налоговым кодексом РФ лицо освобождено от уплаты государственной пошлины) - вместо этого предоставляются документы, являющиеся основаниями для предоставления льготы; 4. Если договор подписан или представляется для регистрации доверенным лицом от имени кого-либо из сторон договора - доверенность, подтверждающая соответствующие полномочия; 5. Правоустанавливающий и правоподтвержающий документы дарителя на объект недвижимости (жилое помещение), к которым относятся документ - основание приобретения дарителем жилого помещения в собственность (договор купли-продажи, передачи, иной договор), а также свидетельство о государственной регистрации права собственности дарителя на жилое помещение, подтверждающее его право; 6. Подписанный сторонами договор дарения в трех экземплярах; 7. Кадастровый паспорт жилого помещения (в большинстве случаев - не представляется); 8. Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя, если предмет дарения является совместной собственностью супругов; 9. В ряде не так широко распространенных случаев - иные документы. На основании ч. 3 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности по договору дарения жилого помещения осуществляется в срок, не превышающий десяти рабочих дней со дня приема заявлений и документов для государственной регистрации. В том случае, если договор дарения удостоверен нотариально, регистрация осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня приема заявлений и документов. В результате государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества Росреестром дарителю выдается экземпляр договора дарения, одаряемому - экземпляр договора и свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
Споры, вытекающие из договора дарения
Наибольшее распространение среди споров, вытекающих из договора дарения недвижимого имущества, имеют споры, связанные с признанием договора дарения недвижимости недействительным или применении последствий недействительности ничтожного договора дарения в соответсвии со ст. 166 - 181 ГК РФ. При этом распространены иски, связанные с признанием недействительным договора дарения, совершенного лицом, хотя и дееспособным, но в момент заключения договора не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). С иском о признании договора дарения недействительным по этому основанию вправе обратиться даритель или иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы были нарушены в результате заключения этого договора, а также опекуны и попечители, в случае, если даритель впоследствии был признан недееспособным или ограниченно дееспособным, если будет доказано, что в момент совершения сделки даритель не был способен осознавать значение своих действий или руководить ими. Не менее распространены иски, связанные с признанием недействительными договоров дарения недвижимого имущества, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, предъявляемые на основании ст. 179 ГК РФ. В указанном случае в суд с соответвующим иском вправе обратиться потерпевший. При этом, помимо потерпевших, опекунов, попечителей, в суд с заявлением о признании указанных договоров недействительными на основании ст. 45 ГПК РФ может обратиться прокурор, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, в силу недееспособности и по другим уважительным причинам сам не может обратиться в суд, а также в случаях, предусмотренных законодательством, - иные государственные органы, органы местного самоуправления, организации, граждане (ст. 46 ГПК РФ). К числу распространенных споров, связанных с договором дарения недвижимого имущества, относятся споры по искам, связанным с применением последствий недействительности ничтожного договора, предъявляемые на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ в случае, если договор дарения совершен для вида с целью прикрыть другую сделку, то есть является притворной сделкой. Как правило, речь идет о прикрытии различных возмездных сделок, прежде всего, договора купли-продажи недвижимого имущества с целью "обойти" те или иные положения гражданского или иного, например, налогового законодательства. В суд с подобного рода исками в силу п. 3 ст. 166 ГК РФ могут обратиться стороны сделки или в предумотренных законом случаях иные лица. Применить последствия недействительности ничтожного договора дарения недвижимости может и суд по сосбственной инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, в иных предусмотренных случаях. Как правило, указанные обстоятельства выясняются при рассмотрении гражданских дел с другими предметами исков. Перечисленные иски в силу специфики предмета (указанные иски явяляются исками о правах на недвижимое имущество) предъявляются в порядке исключительной подсудности - в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества (ст.30 ГПК РФ). При этом данное правило не может быть изменено соглашением сторон.
© Шмелёв Роман Викторович, Москва, 05 ноября 2015 г.
