Элемент-групп

            группа юридических компаний

Договор долевого участия в строительстве. Гарантии прав участников долевого строительства

­

Что такое договор долевого участия в строительстве? На какие отношения распространяется действие Закона № 214-ФЗ?

Договором долевого участия в строительстве, является договор, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или другой объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства (другая сторона) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Данное определение позволяет сделать однозначный вывод о том, что договор долевого участия в строительстве является договором, не предусмотренным Гражданским кодексом РФ, т.к. нормы Гражданского кодекса не содержат каких-либо положений об этом договоре. Вместе с тем, положения о договоре долевого участия в строительстве содержатся в другом Федеральном законе - Законе № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в ст. 4 которого сформулировано вышеприведенное определение, то есть, являясь не предусмотренным Гражданским кодексом РФ, этот договор предусматривается иным Федеральным законом, который полностью посвящен регулированию соответствующих отношений. То есть, с точки зрения Гражданского кодекса РФ (п.3 ст. 421 ГК) договор долевого участия в строительстве является договором, предусмотренным законодательством, - законом или иными правовыми актами. Как отмечалось, Закон № 214-ФЗ полностью посвящен регулированию отношений, связанных с долевым участием в строительстве, и помимо норм, посвященных собственно договору долевого участия, установлению существенных условий договора, прав и обязанностей сторон, их ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, содержит массу других норм-гарантий, направленных на защиту прав участников долевого строительства, - лиц, чьи средства привлекаются в рамках подобных договоров для строительства различных объектов. Эти гарантии фактически сформулированы в виде отдельных групп гарантий прав участников, о которых пойдет речь в данной статье. Здесь необходимо отметить, что Закон № 214-ФЗ, принятый в декабре 2004 г., вступил в силу 01 марта 2005 г. и в соответствии с п. 2 ст.27 распространяет действие указанных гарантий только на договора о привлечении денежных средств участников в долевое строительство объектов, разрешение на строительство которых было получено после указанной даты. На отношения по иным подобным договорам, которые действовали на момент вступления указанного Закона в силу, и где разрешения на строительство объектов уже были получены, действие Закона № 214-ФЗ не распространяется, несмотря на то, что сдача объектов в эксплуатацию, передача прав на объекты участникам долевого строительства и оформление прав собственности участников долевого строительства на объекты происходила уже после 01 марта 2005 г.

Какие гарантии прав участников долевого строительства предусматривает закон 214-ФЗ? 

- гарантии, связанные с условиями договора;
Как отмечалось, ряд основных гарантий прав участников долевого строительства, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, связаны установлением существенных условий договора, т.е. согласно п.1 ст. 432 ГК РФ условий, без включения которых в договор, договор долевого участия в строительстве считается не заключенным и не приобретает юридической силы. Так, помимо предмета договора, определение которого является существенным условием для всех типов договоров, такими условиями для договора долевого участия в строительстве являются: -определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией- что для договора долевого участия в строительстве можно свести к определению предмета договора; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования; -цену договора, сроки и порядок её уплаты. Так, цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика; -гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее, чем пять лет, которые исчисляются с момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства; - способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. На основании ст.12.1 ФЗ № 214-ФЗ возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, а также уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в качестве возмещения убытков, или в качестве неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, должны обеспечиваться залогом, а также, по выбору застройщика, наряду с залогом, поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика.
- гарантии, связанные с формой договора, регистрацией договора, уступки прав требования по договору, порядком исполнения договора долевого участия в строительстве, регистрацией права собственности на объект долевого строительства;
Согласно п.3 ст.4 ФЗ № 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При несоблюдении требования о государственной регистрации договора долевого участия он является незаключенным и не приобретает юридической силы. На основании ст.17 ФЗ № 214-ФЗ, государственной регистрации наряду с договором долевого участия подлежит также и уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве. Подобные требования были введены в Закон № 214-ФЗ с целью избежания практики "двойных" продаж строящихся объектов, имевшей место и большое распространение до введения в действие ФЗ № 214-ФЗ, когда при отсутствии требований о государственной регистрации одни и те же права на объекты продавались нескольким лицам, что приводило к столкновению их интересов при оформлении объектов в собственность. Что касается гарантий, связанных с порядком исполнения договора долевого участия, то здесь необходимо отметить, что передача объекта строительства участнику долевого строительства застройщиком осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта осуществляется только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом застройщик на основании п.4 ст.8 ФЗ № 214-ФЗ обязан предупредить участника долевого строительства о готовности объекта к сдаче не позднее, чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта. При этом судебной практикой на случай, если застройщиком по тем или иным причинам передаточный акт не подписывается, выработан такой механизм защиты прав участников долевого строительства, как иски о признании прав собственности на построенный объект. При нарушении данного условия участник долевого строительства при условии внесения им цены договора в полном объеме вполне может рассчитывать на признание своих прав по договору на объект в судебном порядке. Помимо договора государственной регистрации подлежит также право собственности участника долевого строительства на переданный ему по договору объект. При этом основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект являются документы, подтверждающие факт его создания, среди которых разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
- гарантии, связанные с установлением ответственности за нарушение договора, требований о качестве объекта недвижимости;
Ряд положений ФЗ № 214-ФЗ связан с установлением требований к качеству объекта строительства. Согласно п.1 ст.7 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, который по качеству соответствует условиям договора, требованиям технических, градостроительных регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям. А в том случае, если участнику долевого строительства предоставляется объект, не соответствующий указанным требованиям или с иными недостатками, делающими его непригодным для постоянного использования, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику ряд требований, обязывающих застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы участника строительства на устранение этих недостатков, а в случае существенного нарушения требований к объекту строительства или не устранения застройщиком выявленных недостатков объекта в разумный срок, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что в соответствии с п.3 ст. 450 ГК РФ влечет расторжение договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с условиями ФЗ № 214. Здесь же необходимо отметить, что по сравнению с ГК РФ перечень оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве значительно расширен. Также в отличие от ГК, не предусматривающего в случае расторжения договора возврат сторонами всего исполненного по расторгнутому договору (п.4 ст. 453 ГК РФ), ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ предусматривает обратное правило, согласно которому в случае расторжения договора долевого участия в строительстве по основаниям, предусмотренным этой статьёй, застройщик в установленные сроки обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами, а если участником долевого строительства является гражданин, уплатить проценты в двойном размере. При этом если имеет место расторжение договора в порядке одностороннего отказа от исполнения договора, договор считается расторгнутым с момента направления другой стороне уведомления о расторжении договора. Кроме того, Законом № 214-ФЗ устанавливаются иные, повышенные по сравнению с ГК РФ меры штрафной ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязанностей по договору в том случае, если участником долевого строительства является физическое лицо. Речь, прежде всего, идет об установлении размеров законной неустойки в соответствии со ст. 332 ГК РФ. Так, по общему правилу, в случае нарушения застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта строительства им уплачивается неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. В том же случае, если участником строительства является физическое лицо, эта неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (п.2 ст. 6 ФЗ № 214). При этом в двойном размере указанная неустойка уплачивается во всех случаях, когда речь идет о выплате неустойки участнику долевого строительства-физическому лицу за нарушение финансовых и иных обязательств застройщика. Размер этой неустойки на основании п.2 ст.332 ГК РФ может быть увеличен соглашением сторон.
- гарантии, связанные с предоставлением информации о застройщике и информации об объекте строительства (проектной декларации);
Целый ряд существенных гарантий по защите прав участников долевого строительства, связан с "подготовительным" этапом долевого строительства, главным образом, с предоставлении застройщиком участникам долевого строительства полной информации о застройщике и об объекте строительства - проектной декларации. При этом застройщик на основании п.1 ст.3 ФЗ № 214-ФЗ не вправе привлекать в строительство объектов денежные средства, если не была опубликована, размещена или предоставлена проектная декларация. Подобная мера была введена в законодательство с целью недопущения участия в долевом строительств на стороне застройщиков недобросовестных субъектов, что имело место до вступления в силу ФЗ № 214 в условиях отсутствия соответствующего правового регулирования. При этом, по общему правилу, проектная декларация опубликовывается застройщиком не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации, участник строительства вправе обратиться в суд с иском о признании договора долевого участия недействительным как заключенным под влиянием заблуждения. Помимо прочих требований к содержанию проектной декларации ФЗ №214-ФЗ, в частности, содержит требование о предоставлении информации о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок и целый ряд иных требований.
- гарантии, связанные с установлением государственного регулирования и контроля в области строительства объектов недвижимости;
Помимо гражданско-правовых гарантий прав участников строительства Закон № 214-ФЗ предусматривает и гарантии иного, административно-правового порядка. Эти гарантии связаны с установлением государственного регулирования и государственного контроля в области долевого строительства, с одной стороны, и положений об административно-правовой ответственности за нарушение требований ФЗ № 214-ФЗ с другой. Так, законом устанавливаются как органы, осуществляющие государственное регулирование (уполномоченные органы) , так и органы, осуществляющие государственный надзор и контроль в сфере долевого строительства (контролирующие органы). Первыми согласно действующему законодательству являются уполномоченные федеральные органы исполнительной власти - органы Министерства регионального развития РФ. Ко вторым относятся уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, как правило, Управления по надзору в области долевого строительства субъектов РФ. Не вдаваясь в подробности полномочий органов, осуществляющих государственное регулирование в области долевого строительства, необходимо отметить что контролирующие органы имеют широкие полномочия по надзору в этой сфере. Достаточно отметить, что контролирующий орган вправе: осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, ежеквартально получать от застройщика отчетность, связанную с осуществлением его деятельности, обращаться в суд за защитой прав и законных интересов участников долевого строительства, осуществлять плановые и внеплановые проверки деятельности застройщиков, обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников в строительство, обратиться в арбитражный суд с требованием о ликвидации юридического лица-застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения законодательства об участии в долевом строительстве, рассматривать дела об административных правонарушениях в области долевого участия в строительстве.

© Шмелёв Роман Викторович, Москва, 15 мая 2006 г. 

      © 2007-2024 Элемент-Групп