Элемент-групп
группа юридических компаний
Продажа недвижимого имущества по доверенности. Правовые аспекты
Совершение гражданско-правовых сделок по доверенности довольно распространено в гражданском обороте Российской Федерации. Согласно п. 1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу (другим лицам) для представительства его интересов перед третьими лицами. Пункт 3 ст. 185 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что частным случаем доверенности является доверенность на совершение сделки (сделок) представителем от имени доверителя. Очень часто такое полномочие выдается собственником недвижимого имущества (жилого или нежилого помещения) другому лицу (представителю) с целью продажи этим лицом (представителем) принадлежащего доверителю недвижимого имущества третьему лицу (покупателю). Смысл такой сделки (выдачи доверенности) сводится к тому, что продавец-доверитель, не обладая определенными знаниями и навыками, необходимыми для продажи недвижимости, не зная рынка недвижимости и конъюнктуры цен, поручает продажу принадлежащего ему недвижимого имущества другому лицу, обладающему соответствующими знаниями и ориентирующемуся на рынке недвижимости. Также при выдаче подобного рода доверенности между доверителем и представителем (поверенным) устно оговаривается вопрос о выплате поверенному вознаграждения, как правило за счет продажной цены продаваемого имущества. При этом цена продаваемой недвижимости в подавляющем большинстве возникающих на практике случаев либо не оговаривается в доверенности вообще, и тогда представитель вправе продать недвижимость по цене по собственному усмотрению, либо устанавливается как цена минимальная, когда представитель вправе продать недвижимость по любой цене не ниже установленной. На основании п. 1 ст. 182 ГК РФ права и обязанности по сделке (договору купли-продажи недвижимого имущества), совершенной по доверенности, возникают непосредственно у доверителя, который в результате заключения подобной сделки становится продавцом принадлежащего ему недвижимого имущества по договору купли-продажи и имеет право получить денежную сумму, передаваемую покупателем этой недвижимости представителю как лицу, совершающему сделку от имени и в интересах продавца-доверителя. Необходимо отметить, что на практике нередки случаи злоупотреблений со стороны представителей, продающих таким образом не принадлежащее им на праве собственности имущество, которые связаны с не передачей доверителю или откровенным присвоением полученных от продажи недвижимости денежных средств. Не вдаваясь в описание возможных уголовно-правовых способов защиты доверителем-продавцом своих прав, остановимся на способах защиты, существующих в рамках гражданского права и гражданско-правовых механизмов. Так, в силу описанных выше обстоятельств, необходимо, на взгляд автора, признать, что между доверителем и представителем фактически имеют место отношения, связанные с заключением в устной форме договора поручения, даже если в действительности договор поручения сторонами в письменной форме не составлялся и не подписывался, а стороны ограничились лишь выдачей поверенному-представителю доверенности. Так, на основании п.1 ст. 971 ГК РФ, по договору поручения "одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя." При этом обязательная письменная форма законом для подобных договоров не установлена, по этому данный договор вполне может быть заключен в устной форме. Содержание же соответствующей сделки при наличии спора между сторонами устанавливается судебными органами на основе допустимых доказательств. В пользу той точки зрения, что в случае выдачи продавцом недвижимости доверенности доверителю на продажу принадлежащего продавцу имущества фактически имеют место отношения по договору поручения, говорит и то обстоятельство, что большинство норм ГК, посвященных регулированию отношений поручения по сути посвящены отношениям доверителя и поверенного, возникающим в силу доверенности. Это и ст. 973 ГК РФ "Исполнение поручения в соответствии с указаниями доверителя", содержание которой актуально, если в доверенности устанавливается критерий для определения продажной цены недвижимого имущества. Это и ст. 976 ГК "Передоверие исполнения поручения", в п.1 которой имеется прямая отсылка к нормам, посвященным регулированию отношений сторон, связанных с выдачей доверенности. Это ст. 977 ГК РФ "Прекращение договора поручения", содержание которой говорит о возможности односторонней отмены поручения доверителем, точно так же как и доверитель в одностороннем порядке может отменить доверенность. Это также ст. 975 ГК, п.1 говорит об обязанности доверителя по договору поручения выдать поверенному доверенность для совершения сделок (сделки в рамках договора поручения). Таким образом, в том случае, если представитель, продав недвижимое имущество по доверенности и получив от покупателя денежную сумму в счет покупной цены, не передаёт её доверителю, доверитель вполне может воспользоваться для защиты принадлежащих ему прав нормами о договоре поручения и предъявить к поверенному судебный иск на основании ст. 974 ГК РФ, в силу которой поверенный обязан передать доверителю без промедления все полученное им по сделкам, совершенным во исполнение поручения. При этом факт совершения поверенным сделки по продаже недвижимого имущества по доверенности, выданной продавцом-доверителем, устанавливается на основании судебного запроса в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, который может быть выдан судом на основании ходатайства истца по соответствующему гражданскому делу. На основании же судебного запроса может быть истребован и экземпляр договора, который позволит установить и цену проданного недвижимого имущества. Таким образом, цена проданного поверенным недвижимого имущества может быть истребована у него доверителем-продавцом на указанным выше юридическом основании вместе с установленными гражданско-правовыми санкциями за пользование чужими денежными средствами и другими мерами гражданско-правовой ответственности. При этом в среде практикующих юристов можно встретить точку зрения, что в подобных случаях (в случае не передачи доверителю-продавцу суммы, полученной поверенным в счет покупной цены проданной недвижимости при отсутствии между ними заключенного в письменном виде договора поручения) имеет место неосновательное обогащение со стороны поверенного и требования доверителя о передаче ему соответствующих денежных сумм необходимо обосновывать положениями ст. 1102-1109 ГК РФ, то есть нормами ГК о неосновательном обогащении. На взгляд автора необходимо признать, что такой подход не выдерживает критики, поскольку является в корне неправильным. На основании п.1 ст. 1102 ГК РФ неосновательное обогащение может иметь место только в том случае, если приобретение или сбережение чужого имущества приобретателем происходит без какого-либо юридического основания (сделки), в наиболее распространенном случае-ошибочно. Типичным примером неосновательного обогащения является ошибка стороны в банковских реквизитах другой стороны, которая должна получить денежное исполнение по какой-либо сделке, в результате чего денежные средства поступают на счет третьего лица, не имеющего к сделке никакого отношения. В этом случае это третье лицо является приобретателем чужого имущества в силу неосновательного обогащения. В том же случае, если имеет место продажа недвижимого имущества по доверенности, в которой предусмотрена возможность поверенного получить для доверителя покупную цену, поверенный получает данные средства в силу юридического основания - доверенности, выданной во исполнение заключенного в устной форме договора поручения, и ни о каком неосновательном обогащении (то есть о получении покупной цены без юридического основания) не может идти речи. Иск же об истребовании продавцом-доверителем у поверенного причитающихся ему денежных сумм в счет покупной цены проданной недвижимости необходимо обосновывать положениями ст. 974 ГК РФ о не исполнении договора поручения.
© Шмелёв Роман Викторович, Москва, 09 сентября 2016 г.
